sanzutorasuto_2023 市街化調整区域について
こんにちは、サンズトラストです。今回は、不動産の売買や担保活用を検討する際に避けて通れないテーマ「市街化調整区域」について、私たちの実務経験も交えて分かりやすく解説します。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、都市計画法で定められた「これ以上無秩序に市街地を拡大しないための区域」です。新しい住宅や商業施設の建築は原則制限され、農地や自然環境の保全が優先されます。
落ち着いた住環境や豊かな自然が魅力の一方、土地利用の自由度が制限されるため、売買や活用のハードルが高くなることが多いのが特徴です。
なぜ評価額が低くなりやすいのか
- 建築や用途変更が制限され、活用の選択肢が少ない
- 需要（買い手）の範囲が狭く、流通性（売りやすさ）が低い
- 事業用や住宅用への転用が難しいケースが多い
これらの理由から、金融機関は担保評価を慎重に行い、融資額が低めに設定されたり、融資を断られるケースも見られます。
サンズトラストの視点 — 単純評価はもう古い
サンズトラストでは、「市街化調整区域だから価値が低い」と一律に判断しません。以下の観点から総合的に評価することで、活用の幅を広げられる場合が多くあります。
- 周辺の将来の都市計画や開発予定（行政の方針）
- 道路・インフラの状況、現況の建物や用途
- 地域の需要（別荘需要・農地活用・倉庫用地などのニッチな需要）
- 相続や資産整理ニーズに応じた融資設計の可能性
これまで当社で扱った事例でも、制限のある土地を工夫して担保化し、資金繰りを改善できたケースが多数あります。ポイントは“物件ごとの個別性”を見落とさないことです。
実務上の注意点（ご相談前に押さえておくこと）
- 公図や登記簿の確認：境界や権利関係を明確にしておく
- 現況（地目・利用状況）の把握：農地・山林・宅地の違いで手続きが変わります
- 行政の指導や許可条件：建築の可否や許認可の見込みをチェック
- 将来的な売却計画：流動化を視野に入れた評価設計が重要
まとめ — まずは相談を
市街化調整区域は一般的な評価基準では不利に見えることがありますが、物件の特性や周辺環境、用途の工夫次第で有効に活用する余地は十分にあります。経験豊富なパートナーと一緒に現状を整理すれば、有効な資金調達や資産活用の道が開けます。
サンズトラストは、市街化調整区域を含む幅広い不動産の評価・資金相談に対応しています。まずはお気軽にご相談ください。
サンズトラスト株式会社